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不动产登记行政管理部门受理房屋租赁合同抵押权登记的相关问题探讨 贺彦

本文将通过对不动产行政管理部门办理不动产登记的理论分析,结合实践中比较特殊的不动产抵押登记案件,分析和探讨房屋租赁合同法律关系中承租人要求出租人提供担保的合法性、可操作性等相关问题。

一、基本概念

    抵押作为一种物的担保方式,是指债务人或者第三人继续保持对不动产、不动产权利、动产等特定财产的占有,而依照一定的方式将该等财产作为债权的担保,在债务人不履行到期债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。不动产抵押属于物权担保的一种,和其他物权担保相比,其最大的特点就是抵押权的取得方式必须进行登记,因此,研究和讨论不动产抵押登记的受案范围对指导实践工作意义深远。 

我国统一的不动产抵押登记自2007101日起实施,《中华人民共和国物权法》首次对不动产抵押登记进行了详细全面的规定,不动产抵押登记属于不动产登记业务之一,实践中,不动产抵押登记的数量仅次于不动产所有权登记,不动产行政管理部门主要受理的是公民、法人或其他组织因土地开发、商品房开发及购买经济适用房、商品房而向国有银行或股份制银行借款,借款人根据出借人即银行的要求,将其所有的上述不动产向银行进行抵押,从而保证银行的债权能顺利清偿。此类业务是不动产行政管理部门的主要业务之一,也是常规业务,制度较为成熟。201531日,《不动产登记暂行条例》实施,将包括抵押登记在内的所有不动产登记业务进行了具体的规定且将不动产登记的行政主管部门从原来的房地产和住房保障行政管理部门变更为国土资源行政管理部门。

二、不动产抵押登记的分析

    抵押权的设定目的是为债权提供担保,当事人设定抵押的目的,是为了保障债权人的债权届时能够得以清偿。被担保的债权通常为合同之债,实践中最多的是借款合同,理论上讲除借款合同外的其它金钱借贷、买卖、货物运输、加工承揽等合同所产生的债权均可以抵押的方式进行担保。而因侵权、不当得利、无因管理所产生的债一般不能直接以抵押的方式进行担保,但如果当事人在不违反法律规定的情况下就上述之债达成清偿协议而转化为合同之债时,则该债权应该可设定抵押。根据《中华人民共和国物权法》第180条规定,债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其它财产。从上述的理论分析和法律规定来看,无论是可设定抵押权的债权债务类型还是可抵押的财产种类,均较为宽泛。

    三、房屋租赁合同中的债权能否以抵押的方式进行担保

一般情况下,房屋租赁合同中,不会存在抵押担保的情形,因此,不动产行政管理部门很少受理房屋租赁合同关系中的不动产抵押登记,原因主要是必要性不大,债权人的债权在合同履行过程中的风险并不高,出租人完全可以通过收取一定数额的履约保证金来保证房屋不被破坏或毁损,承租人交付房屋租金后,实际上占有了房屋,一般也不会担心在房屋租赁期间的占有和使用权的问题,另外还有买卖不破租赁的保护。但如果承租人租赁的期限较长,出租人一次性交付的租金数额很高,承租人为了保证房屋租赁期内的权益不受侵害,要求出租人将该房产向承租人进行抵押,并办理抵押登记,如出租人同意并申请抵押登记,不动产行政管理部门能否受理,试作如下分析:

房屋租赁合同中,承租人的主要义务是支付房租,出租人除向承租人交付房屋外,还应确保租赁房屋在租赁期间符合合同约定的条件,承租人支付房租后,即有权占有、使用、收益该房产,承租人为了保证在支付巨额房屋租金后,能享有承租人的权利,请求出租人提供担保,此时,出租人为房屋租赁合同中的债务人,承租人为房屋租赁合同中的债权人,债权人为实现其债权,要求出租人提供担保,出租人和承租人之间的债权债务关系清晰。根据《中华人民共和国担保法》第2条规定,在借贷、货物买卖、加工承揽等经济活动中,债权人需要以担保方式保障其债权实现的,可以依照本法规定设定担保。根据《中华人民共和国担保法》第33条规定,本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿,从以上法律规定来看,并没有禁止租赁合同法律关系中当事人设定抵押担保。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第65条规定,对下列财产进行抵押的,可以申请办理不动产抵押登记:(一)建设用地使用权;(二)建筑物和其他土地附着物;(三)海域使用权;(四)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(五)正在建造的建筑物;(六)法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。房屋租赁合同中的租赁标的物即房屋明显属于可抵押的财产范围,房屋租赁合同的双方当事人需按不动产登记暂行条例及其实施细则,提供相关材料即可申请办理抵押登记。出租人作为该房屋的所有权人可依法根据与承租人签订的房屋租赁合同即主合同、抵押合同等相关材料申请办理抵押登记。

四、房屋租赁合同中抵押权的实现

房屋租赁合同中,承租人享有的债权为请求出租人履行某一特定的行为,如提供合同约定的房屋等。在租赁合同履行期间,如出租人出现根本违约时,承租人该如何实现抵押权、承租人主张抵押权与抵押担保的借款合同中的债权人实现抵押权是否相同?在抵押担保的借款合同中,当债务人不履行到期债务时,债权人可根据法律规定和抵押合同的约定,实现抵押权即以该抵押的不动产清偿债务,一般情况下,借款人与出借人签订的抵押合同会对抵押担保的范围进行明确约定,在实现抵押权时,债权人可根据抵押担保的范围主张自己的权利。抵押担保的房屋租赁合同中,承租人实现抵押权也应严格按照抵押合同的约定主张抵押权。在抵押担保的借款合同和抵押担保的房屋租赁合同中,两者最大的区别在于抵押担保范围的约定会有明显的不同。根据我国《物权法》173条规定:担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照约定。在房屋租赁合同中,承租人的主债权并非请求给付具体金额的货币而是履行某项特定的行为,故无法用抵押的房屋清偿债务。因此,抵押合同中双方当事人应将出租人履行某项合同义务的行为确定为具体的债权数额,该项合同义务应属于租赁合同中出租人的主要义务,如违反该约定应属于根本违约的情形。其次,该债权数额应考虑出租人是在租赁合同履行到什么时间节点出现的及给承租人造成损失等综合因素来判断和确定。

综上所述,我们认为,房屋租赁合同中,承租人可以通过物权法、担保法等法律法规要求出租人提供抵押担保,不动产登记管理部门完全可接受此类登记。关键在于抵押合同的签订,对抵押担保范围要进行详细而公平的约定,否则,承租人的抵押权有可能无法得到保护,不动产登记管理部门的抵押登记法律风险将无法完全避免。

 

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