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国有土地上房屋征收律师实务思考 邹世语

近年来,随着政府法律主体性质的变化,政府在房屋征收与补偿中的职能也随之发生变化。在城市房屋征收与补偿的实施过程中,政府应当严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称“条例”)要求,遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则,对被征收人予以公平和足额补偿。在城市房屋征收过程中,为保障政府征收工作的合法性,使被征收人的合法权益得到有效保障,律师应发挥自身的专业优势,为政府的征收与补偿行为保驾护航,此项工作也是政府法律顾问工作的拓展和延伸。

一、律师参与政府征收工作的目的及期望

律师参与政府征收,从表面上来看,是站在政府的立场上,以政府为中心,为其实施征收工作避免各种法律风险,保障政府的征收行为合法有效。但从本质上,律师在为政府征收提供法律服务的同时,追求的是维护社会公共利益,努力实现公平、正义的理想,保障被征收人公平合理的权益。

律师参与政府征收,可以保障政府征收工作的合法性,维护被征收人的合法权益,也可使政府征收工作合法、高效、有序进行。同时,律师在城市房屋征收过程中所提供的法律服务内容是相当广泛的,这也为律师开拓非诉业务提供了一个巨大而广阔的平台,律师在取得自身经济效益的同时,更取得了很好的社会效益。而政府的征收工作,出于公益之心,必将得到更多百姓的理解、拥护与支持。

二、律师保障政府征收工作合法性的重要环节

条例对政府房屋征收与补偿的程序要件有严格的规定,这些要件是征收合法性的基础和关键。律师在政府征收行为的各个程序中,要严格按照条例的要求,将每一个程序需要的文字性材料、需要注意的法律要点、需要把握的时间点或时间段、需要收集和整理的证据材料等做出周密安排和精心部署,从各个细节入手,在推动整个征收程序有序进行的同时,保障征收各个环节的合法性。

(一)对征收立项的合法性进行审查

主要审查以下内容:

1.征收项目是否符合国民经济和社会发展规划;

2.征收项目是否符合土地利用总体规划;

3.征收项目是否符合城乡规划和专项规划;

4.属于保障性安居工程建设、旧城区改建的,是否纳入当年的国民经济和社会发展计划。

(二)保障入户调查的合法性

根据条例的要求,入户调查被征收房屋的信息,应包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积。为便于应对此后可能出现的作出补偿决定的情况、复议、诉讼的情况以及申请法院强制执行的情况,律师应提醒征收部门提前收集与被征收房屋相关的基本信息,比如房产是否存在抵押、查封的情况,房产是否存在所有权或使用权纠纷,房屋产权人、共有人、利害关系人的身份信息、与法律文书送达相关的信息等。调查的结果在不影响被征收人隐私权的前提下,应当在征收范围内向被征收人公布。

(三)保障评估机构选定的合法性

在选定评估机构过程中,律师应当根据条例的规定以及其他相关法律法规的规定,及时提示征收部门把握选定评估机构的法律要点。

1.选择评估机构遵循的原则

在国有土地上房屋征收补偿工作中,选定评估机构应当尊重被征收人意愿,遵循程序正当、公开透明的原则;

对于确定的评估机构,应当在征收范围内进行公告,同时对选定评估机构过程中形成的各种材料、证据应依法采集并妥善保存,以备将来行政复议或诉讼之用。

2.对评估机构入户评估的合法性及评估报告的合法性进行监督

(1)入户评估

入户评估期间,需要对房屋的权属进行确认,同时对被征收房屋的产权人身份进行核实。对房屋附属与装修的评估,应当留存影像资料。产权人拒绝在评估现场勘查表上签字的,除征收部门、注册房地产估价师签字确认之外,还应当由无利害关系第三人对该情况进行见证。无法入户评估的,经书面通知、电话告知、公告后仍不能入户的,可按相关规定由评估人员签字注明后仅对房屋主体进行评估。

(2)评估报告

评估报告是政府补偿的依据和基础,报告上所有的信息都不得有错误或偏差,否则政府依据评估报告签订的征收补偿协议将面临无效的风险,依据评估报告作出的征收补偿决定也将面临被依法撤销的风险。同时,依法做出的评估报告还应注意及时送达和有效送达。

(四)保障征收决定与征收补偿方案的合法性

1.征收补偿方案

征收补偿方案在发布之前要进行公开征求意见,期限是30天,根据征求意见所反馈回来的意见对方案进行修改、补充或完善。对于多数人认为方案不符合条例规定的,应举行听证会。对于被征收人认为方案是否符合条例规定的情况,应当专门进行调查,采取书面的形式将被征收人的意见进行统计,统计资料注意妥善保存。

2.征收决定

政府在作出征收决定前,要进行社会稳定风险评估。对于房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,征收决定应当经政府常务会议讨论决定,此时要求政府提供政府常务会议纪要。其次,作出房屋征收决定前,需要审查银行存款证明,保证政府征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。政府作出的房屋征收决定应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项并在征收范围内公布。

(五)保障签定征收补偿协议的合法性

首先要把握签约主体的合法性,被征收人应为被征收房屋的所有权人,由其本人亲自签订协议。但在所有权人死亡的情况下,或者无法亲自签约的情况下,应由所有权人的继承人或其代理人持相关的证明材料并办理相关的手续,才能与征收部门签订协议。律师要审核其主体的合法性、内容的合法性、提供证据材料的合法性。

(六)保障补偿决定的合法性

对签约期满未签订补偿协议又未搬迁的被征收人,由政府作出补偿决定。补偿决定除按条例规定应具备一定法律要件之外,还需要针对被征收人不同的情况,设定不同的法律文本。比如对于被征收人死亡的情况、被征收房屋属于公管房等其他情况、被征收房屋被出租的情况、被征收房屋转让后未变更登记的情况、被征收房屋是非住宅的情况等,都要调整法律文本,以适应上述不同情况的需要。作出的补偿决定,应依法送达被征收人并在征收范围内公告。

(七)依法申请法院强制执行

对签约期满未与征收部门签订协议,又不申请行政复议或者不提起行政诉讼的,由征收人依法申请法院强制执行。律师要严格审核被申请执行人的主体信息、落实被申请执行人现住址、审核评估报告及送达材料、补偿决定及送达材料、催告书及被征收人与直接利害关系人的意见、被征收房屋的基本情况等,保障强制执行申请的合法性。同时协助法院对生效法律文书的送达,协助法院或征收人对被征收人依法强制执行。

三、律师参与政府征收工作的形式

法律顾问的工作职责,就是尽量避免纠纷、积极化解矛盾,妥善解决问题,努力确保征收工作始终在法律的轨道内运行。

(一)出具法律意见书

条例只有短短的35条,但在实际征收工作中遇到的情况却千差万别,许多案例往往在现行的法律法规中都没有明确规定,或零散地在几个法律法规中加以规定。针对这类征收事务,律师以法律意见书的形式及时、全面地加以定性、规范,使政府依法行政时有章可循。

(二)审查方案、文件、合同、协议等相关文书

参与征收工作的工作人员大多数是从政府的各个部门临时抽调的,没有从事类似工作的经验,加之从事征收是一项新的工作,专业性很强,又没有进行岗前培训,其业务素质还不能完全适应征收工作。所以,针对政府在各个阶段所应具备的法律要件文字资料、需要发布的入户调查公告、征收补偿方案、选择评估机构通知、选定评估机构公告、补偿决定法律文书、催告书、强制执行申请等,律师都要严格进行审查,保障这些文字材料的合法性,也就把握了整个征收工作合法性的核心。

(三)参与调解谈判

在征收中,征收人或征收代办单位总要耗费大量的精力向被征收人宣传征收法规,做征收人的思想工作,但由于大多数被征收人对法律法规不理解,并且基于不同心态(如有的是“故土难离”,有的是企图借征收“一拆暴富”等)对征收人持不信任态度,导致征收工作不能顺利进行,甚至可能引起纠纷,群众上访,这就会让政府感到比较棘手,而律师的介入恰好能弥补这一不足。律师在法律上的专业性特点,会对法律法规的理解比较准确和深刻,在征收过程中可以进行法律指导和法律咨询。在征收人与被征收人之中架起一座沟通的桥梁,使征收谈判顺利完成,达到双方满意的结果,有效的预防和减少征收纠纷、杜绝群众上访。

(四)参与行政复议、诉讼

对征收决定不服的、对补偿决定不服的,条例赋予了被征收人提出行政复议、诉讼的权利,被征收人行使行政复议、诉讼的权利,也是被征收人监督政府征收行为是否依法进行的一种方式。

律师参与行政复议或诉讼,向被征收人出示政府依法征收的证据材料,有助于被征收人充分理解政府行政的合法性,有助于政府征收的公益性主张得到被征收人的理解支持与配合。同时,通过诉讼环节,也有利于司法机关对政府征收行为的合法性进行监督,律师及时将司法机关对征收工作的意见或建议反馈给政府,促进政府自觉依法行政。

四、结语

律师在城市房屋征收法律服务中,为政府提供法律服务,这也属于非诉业务的范畴。在介入到该法律服务领域后,选择正确的形式,进行正确的导引,在为政府提供法律服务的同时,不可忘记百姓的切身利益,使得一切可以依法进行,实现我们公平、正义的理想或许就会成为我们律师执业的良好状态。

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